2025年北京日报客户端持续关注老旧小区改造，从11月5日系列报道开栏以来，已经刊发7期报道，系统梳理旧改中面临的各类难题，其中户内管线改造、混产小区改造统筹及外墙保温层防水这三类问题颇受市民和各街乡社区的关注，他们积极与记者探讨，并提供了不少破解这些难题的思路和样本。于是盛金缘证券，记者赶赴这些社区探访调查，看看他们是如何用巧心思和细功夫精准解题的。
案例一
社区“巧拍照”打消居民顾虑
户内管线改造属于完善类改造项目，需征得全体相关居民同意方可开工。换言之，楼上楼下这一趟管线上但凡有居民摇头，改造就难以推进。因此，统一居民意见成了该项目的最大卡点。
记者调查多个案例发现，在反对换管的声音中，绝大多数居民担心改造会破坏自家室内原有装修。如何充分阐明利与弊，并做通居民的思想工作，成为属地面临的一大考验。
在朝阳区和平街街道辖区，砖角楼南里21号楼的户内上下水改造一度难以推进。该楼1993年建成，管道老化严重，此前状况频出。多数居民家自来水管道锈蚀严重，遍布砂眼，渗水现象较为普遍。此外，下水管道也屡屡堵塞导致返水。
2025年，居民好不容易盼来了旧改，户内管道的改造却被卡住了。当社区提出改造计划时，有居民马上发表反对意见：“我在小区刚买了房，一天都没住，就要给我家砸了重来？”分析发现，如今老旧小区的居民构成与过去差别很大，过去这些老楼大多是各单位的宿舍，居住人员相对固定，室内装修的“年纪”也差不多大。但房改后房屋交易频繁，老楼里几乎每年都有新购房人搬进来，随之而来的是新装修的房屋也越来越多。
一边是有难处的居民对旧改有些抵触，另一边是饱受管线老化之苦的居民盼着早日开工。由于意见难统一，21号楼的户内上下水改造一度被搁置。
“站在居民的角度，双方的心情都可以理解，他们的意见也应该同样受到尊重。” 社区工作人员说，要想顺利推进改造，还是得将心比心，让双方说出各自的困扰，让专业人员解惑释疑，在充分沟通中寻找破解之道。
21号楼旁有几栋楼的居民已率先达成共识并开工，这为社区提供了工作契机。社区决定采取先看后做的策略，邀请21号楼的居民代表、物业、施工方、设计师共同召开协调会，并在会上展示其他楼栋改造前后的对比情况。
一张张照片展示在对旧改有顾虑的居民面前，工作人员发现有两类照片最能打动他们。一类是旧改前千疮百孔的旧管道。这些管道穿过楼板的部分是外表看不到的，也是锈蚀最严重的。居民亲眼看见这样的“铁证”后，才充分体会到管道渗漏的隐患。同时，工作人员也在一旁帮居民算账：如果管道不改造，一旦破裂跑水，造成的损失会更严重。另一类是改造过程中的照片。居民发现旧改对户内装修的破坏远没有之前想象得那么大。直观的影响让居民转变了观念，“那就改吧”这简简单单的四个字，按下了21号楼户内上下水管线改造的“重启键”。
在砖角楼南里21号楼，施工人员正在改造上下水管道。
小黄庄甲8号院6号楼也曾遇到相似难题。水管老旧、经常堵塞是居民的一块心病，大家都希望旧改能“药到病除”。但该楼部分居民因出国或房屋出租，长期不在小区居住。他们对设施老化情况了解不多盛金缘证券，改造意愿并不迫切，此外因为邻里联系也不紧密，无法对楼里居民每天面临的生活烦恼感同身受。但其同意与否对启动改造同样关键。于是，社区首先着力了解这部分居民对改造的顾虑所在。
“家里没人盯着，改造怎么进行？真有点意外情况我不在跟前，怎么能放心？”无法亲自监督改造，是这些居民心里犯嘀咕的主要原因。社区工作人员得知这些担忧后，为打消居民顾虑，提出愿意主动承担“远程监护”的责任。在征得居民的同意后，施工期间社区工作人员每天都会到居民家中查看改造进度，从拆除旧管道到安装新管道，再到恢复墙体，每一个环节都仔细检查，确保施工质量。同时，通过微信发送现场照片和视频，及时反馈改造进展，让远在国外的居民也能对家中情况了如指掌。
历经一年，砖角楼南里21号楼与小黄庄甲8号院6号楼的户内上下水改造均达到“双百”标准：100%居民同意改造，100%完成改造任务。
案例二
“双纳入”蹚出混产老楼旧改之路
在“十四五”时期，混产小区的改造是公认的难题。在一些老旧小区里，甚至一栋居民楼里存在多个产权单位，尤其是央属与市属产权单位混杂时，因为资金难归集、流程不统一等多方面原因，各产权单位无法同时发力，旧改难以推进，往往造成同一小区里有的楼改了，有的楼多年改不了的情形。
记者梳理发现，早在2020年，北京市住建委发布的《关于确认2020年第一批老旧小区综合整治项目及有关工作的通知》中就已经研判了此类情况，并提出了“双纳入”的解题思路，即中直管理局、国管局批准的中央国家机关老旧小区综合整治项目，纳入北京市各区项目清单；含有央属产权房屋的北京市老旧小区综合整治项目，居民同意实施并经中直管理局、国管局批复后纳入中央国家机关项目清单，按照相关政策措施相互支持，一并推进。
北四环东路114号楼正是通过“双纳入”工作机制实现混产小区旧改的实例。该栋楼共有5个单元，由于历史原因，前4个单元为央属产权，第5单元为市属产权。2021年，这栋居民楼被纳入央属产权单位的老旧小区改造项目，可当时改造并不包括市属产权的第5单元，这活儿该怎么干？
从前期入户征求意见开始，居民的心理落差就已经表现出来了。第5单元的居民反映，看到其他单元都有工作人员入户，感到自己被“遗忘”了，“住在同一栋老楼里，谁都盼着改善居住条件，我们怎么就没资格呢？”
属地朝阳区小关街道及央属产权单位国家知识产权局专利局（以下简称“国知局”）也发现了这一问题。旧改落下一个单元还会导致这栋老楼外观不协调。后期即便落下的单元被纳入市属老旧小区改造项目，风格也难以统一。
属地街道与国知局共同探讨解决办法。当时国知局已获得国管局关于该小区旧改的批复。最好的解决办法就是将该楼市属产权部分纳入国知局此次旧改的范畴，并由国知局统筹组织进行设计、招标、施工等工作。
当时，“双纳入”的具体流程尚无先例可循。于是属地街道与国知局签订了一份有关旧改的框架协议。为了能让市属产权的第5单元纳入此次旧改，属地街道通过朝阳区、北京市老旧办申请上报，得到了市区两级相关部门的协助。在联席会议上，财政、审计等各相关部门都给出了指导意见。改造项目的具体实施由国知局承担，市属产权部分改造的资金，则按照朝阳区老旧小区综合整治资金补助政策的标准申请预算，最终由国知局按照国管局要求进行项目决算来确定分摊金额。
2023年，北四环东路114号楼终于完成旧改，包括市属产权的第5单元也同步完成施工，屋面防水、节能环保、更换外窗、楼道灯具、无障碍设施等项目悉数完工。
案例三
“售后服务”解决新烦恼
2025年汛期的多场暴雨考验了旧改的施工质量。记者梳理同期12345市民热线接到的投诉，不少居民反映，旧改以前没漏雨，但旧改后阳台、窗户反而开始渗水。记者现场调查发现，旧改后的渗水与外墙保温层贴合不牢有一定关系，其中居民家的外窗护栏没有拆除，是影响保温层贴合的关键因素之一。
石景山区特钢东门大楼小区建成于上世纪70年代，共有6栋住宅楼456户居民。此前本报报道，该小区在2023年被纳入老旧小区改造计划，其中3栋楼改造项目内容包括加装外墙保温层。虽然在前期入户调查过程中，社区明确告知居民不拆除外窗护栏可能造成漏雨问题，但部分居民出于安全、储物等因素考量，仍然选择了保留护栏。
“如果拆除护栏，保温层收口处可以做斜切，完全密封；但如果护栏等设施不拆除，保温层和护栏接口的位置收口不平就可能造成渗漏。”属地古城街道城市管理办公室工作人员告诉记者，老楼一般都是砖混结构，雨水会顺着墙体缝隙渗入。如果楼上的护栏未拆除，雨水还可能渗入楼下，引发邻里矛盾。
2025年，辖区内有居民反映阳台漏雨，属地街道和施工方的工作人员立刻赶赴现场查看，发现居民家阳台墙角渗水，墙面有洇湿痕迹，根据现场情况判断，正是与旧改中外墙保温层贴合不牢有关。
为定位渗漏点，工作人员仔细检查了外墙，发现漏雨住户的楼上原本未拆的护栏已被拆除，但拆除是在旧改施工之后。“保温层与墙体之间留下了豁口，导致雨水有缝可钻。”
为解决居民家渗水的问题，属地街道找来了“蜘蛛人”，用堵漏灵掺拌防水腻子的方式，对拆除后的豁口及居民家窗户四周重新封堵。此后的几次大雨里，该居民家再未出现渗水情况。为防止类似问题不断发生，属地街道还协调专业人员对特钢东门大楼小区的6栋居民楼进行了全面排查。
在特钢东门大楼小区，施工人员对居民家窗户内外重新封堵。
经此一事，属地街道对相关问题进行了复盘。工作人员说，既然已经证实外窗护栏对保温层有影响，接下来属地街道、社区的工作人员会继续做居民的思想工作，建议拆除护栏；同时请施工方对存在豁口的保温层重新收口，保证旧改效果，根治渗水问题。
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